Gayrimenkullerin değer artışı, normalde satıştan sonra vergilendiriliyor. Alış ve satış değeri arasındaki fark (kazanç) üzerinden gelir vergisi alınıyor. On Sekiz Bin Türk Lirası altında elde edilen kazanç için vergi istenmiyor. Gayrimenkulleri edinim tarihinin üzerinden tam beş yıl geçtikten sonra satıp kazanç elde edenlerden de herhangi bir vergi istenmiyor.
Ancak;
Yalnızca “arsalar” ve “imar planı değişikliği sonrası” için yeni devreye alınan “Değer Artış Payı” adı vergi olmasada, “arsa sahipleri” taşınmazlarının değer artışı için devlete “değer artış payı” yani rant vergisi ödeyecekler. İmar Kanunu’na eklenen bir maddeyle (Ek Madde 8) yapılan bu düzenleme (20 Şubat 2020 itibariyle) yürürlüğe de girmiş durumda. Uygulamaya ilişkin yönetmelik ise 15 Eylül tarihli Resmi Gazete’de yayımlandı.
İMAR DEĞİŞİKLİĞİ:
Değer artış payı hesaplanması için en önemli kriter, öncelikle “imar planının değişmesi” ve bu imar planı değişiklik talebinin de arsa sahiplerinin isteğiyle gerçekleşmesi gerekiyor. Mülk sahiplerinin talebi olmadan idarece resen imar planı değiştiğinde oluşan değer artışı için bir ödeme yapılması gerekmeyecek.
SÜREÇ NASIL İŞLEYECEK?
Rant vergisi olarak da nitelendirilen “Değer Artış Payının” süreci söyle;
- Değerleme Raporu: Değer artış miktarını belirlemek için en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme firmasından rapor alınacak, raporda imar planı değişikliği öncesi ve sonrası değerler tespit edilerek devlete ödenecek “pay” hesaplanacak. Taşınmaz üzerindeki bina, tesis, fabrika vb. gibi eklentilerin değeri dikkate alınmayacak yalnızca arsa için değer artış payı hesaplanacak.
- Ödeme Zamanı: Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na ö Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmeyecek ve yapı ruhsatı düzenlenemeyecek.
- Yeniden Değerleme Oranında Artış: Değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin belirlenen yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanacak. Değer artış payı hasılatının, ilgili büyükşehir belediyesi, ilgili ilçe belediyesi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile hazine arasında belirli oranlarda paylaşılması öngörülüyor.
KİMLER VERGİDEN MUAF OLACAK
- 6306 sayılı (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında) kanun kapsamındaki,
- Riskli alanlardan,
- Rezerv yapı alanlarından,
- İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden,
- Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan,
- Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan,
- İmar planlarında yençok: Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin (İmar Kanunu Md. 8-1/b’ de belirtilen usullere göre yapılacak) imar planı değişikliklerinden,
- Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden, değer artış payı alınmayacak.
Arsanızın değer artış payını yani rant vergisine konu olacak değer farkını bölge uzmanlarımızla en kısa sürede ve doğru değer tespit önceliğiyle hazırlanan gayrimenkul değerleme rapor hizmeti vermekteyiz.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU NEDEN ÖNEMLİDİR?
Gayrimenkul değerleme raporu değer odaklı düşünülmemelidir. Taşınmazın değer takdir kısmına gelene kadar izlenilen başlıkların her biri gayrimenkulün serbest piyasadaki satıla bilirliğini, değerini ve pazarlama sürecini arttırmakta veya düşürmektedir.
Taşınmazın yer aldığı bölge/mahalle halkını ve çevresindeki diğer oluşumları ve gelişimleri tanımladığımız bölüm “konum ve çevre özellikleri, bölgenin gelişimine ilişkin analiz” başlığıdır. Bu başlıkta taşınmazın yer aldığı bölgeyi artı ve eksi yönleriyle anlatıyor ve olası riskleri belirtiyoruz.
Taşınmazın yer aldığı ana gayrimenkulün yasal yapılaşma haklarının, kat dağılımı, ana taşınmazda yer alan diğer bağımsız bölümlerin kullanım şekilleri, ana taşınmazda kullanılan malzemelerin ve taşınmazın ana taşınmazdaki konumunun belirtildiği bölüm “ana taşınmaz ve çevre özellikleri” başlığıdır. Ana taşınmazın incelemesinde sadece değerleme konusu taşınmazın bulunduğu kat değil bodrum kattan başlayarak son kata kadar kullanılan malzemeler ve bağımsız bölümlere tahsil edilmiş tüm kullanım alanları incelenmektedir.
Gayrimenkul değerleme raporlarında taşınmazın değer kısmından daha önemli olduğunu her fırsatta belirttiğimiz “değerleme konusu taşınmazın inşa özellikleri, yasal izin ve kısıtlamalar” başlıklarıdır. Bu bölümlerde taşınmazın yasal olarak kullanım hakkının verildiği brüt ve net alan, brüt alandaki iç plan tertibi, iç mekânda kullanılan malzeme özellikleri, alınan ruhsat ve iskân bilgileri, değere etki eden olumlu evraklar (örneğin enerji kimlik belgesi) ve yıkım kararı, mahkeme kararları, satışı engelleyen şerh ve hacizler gibi olumsuz tüm veriler yer almaktadır. Tüm bu incelemeler tarafsız, bağımsız, objektif ve şeffaflık ilkelerinden uzaklaşmadan anlaşılır bir içeriyle paylaşılmalıdır.
Görüldüğü gibi değerleme raporu bir taşınmazın sadece satış veya kira bedelinin tespitini değil, taşınmazın tümüyle incelenmesini içermektedir. Tüm bu incelemeler sonucunda taşınmaza serbest piyasa değeri takdir edilir. Değerleme raporu, alım / satıma konu olacak taşınmazın serbest piyasada yasal doğrular çerçevesinde işlem görmesini sağlamaktadır.
DOĞRU DEĞER
Gayrimenkul değerleme, değerin tespit edilmesi ve tespit edilen değerin raporlanmasıdır. “DOĞRU DEĞER” amacı taşımaktadır. Biz! bunun bir beklenti olmasını değil hak olduğunu savunuyoruz. Taşınmazın birden çok değeri olması serbest piyasada yaşanan gayrimenkul kaosunu daha da büyütmektedir. Farklı uzmanların aynı mülk için takdir ettikleri değer arasında, benzer mülk alımı kadar fark bulunması hiçbir durumda mantıklı açıklamayla savunulamaz
Uzmanlarımız, piyasa araştırmasını yaparken benzer mülkleri sadece internet sayfalarından değil, yerinde de ziyaret ediyor. Değerleme konusu taşınmazla benzerliklerini kendimiz tespit ettikten sonra serbest piyasadaki emsal seçilen mülkün artı ve eksileri de ayıca belirtilir. Bu işlemlerden sonra değerleme konusu mülkle aynı şerefiyeye getirilen emsal taşınmazın bilgileri raporda şeffaflık ilkesine bağlı kalınarak paylaşılır.
Hızlı Değerleme, bu çalışmayı yaparken yoğunlaştığı ilke “DOĞU DEĞER” olarak değerlendirilir. Mülkünüzün doğru değeri için biz her zaman sizin yanınızdayız.
YASAL TESPİTLER
“Gayrimenkul değerlemede en önemli konuların başında değerleme çalışmaları olarak yasal tespitler gelmektedir. Yasal tespitleri Resmi incelemeler, Konum tespiti ve Doğru yere yönelik yapılan detaylı çalışmaların uygunluğu özelinde ve entegrasyonunda düşünebiliriz.
Yaptığımız iş sadece değer belirlemek değil, değerin ait olduğu taşınmazın yerindeki konumuna ve uygunluğuna yönelik olduğunu unutmamalıyız. Ekspertiz işleminde resmî incelemelerin bir bütün halinde tamamlanması ve akabinde yerine uygun ada/parsel, ana gayrimenkul veya bağımsız ise konumunun tümüyle incelenmesi işlemlerine yönelik tamamlanır. Alım/Satım esnasında işlem gören tapunun mahallen doğru yer olup olmadığı noktasında yaşanabilecek tereddütler var ise tarafların şüphe duydukları pürüzleri sözlü yemin olarak değil de yazılı ve kalıcı dayanaklara dayandırarak ortadan kaldırmasının temel aracı “YASAL TESPİTLER“ olarak belirtilir.
Tespitlerde, gayrimenkulün o anki durumu itibariyle değerlemesinde uzmanlık alanı gayrimenkul değerleme veya danışmalık olmayan, herkesin anlayacağı basit bir yazım tekniği kullanmayı tercih ediyoruz.
Sadece taşınmazın konumunda değil bölge analizinde, yasal evrakların incelenmesinde, kullanım alanı belirtilmesinde, değer araştırmasında ve taşınmazın değerinde yasal tespiti basit ve anlaşılır şekilde sunmak için Hızlı Değerleme çatısı altında her zaman hizmete hazırız.
HIZLI SONUÇ
Genel kabul görmüş standart gayrimenkul değerleme raporlarından toplanan tüm verilerin yazılı olarak tarafınıza sunulması birkaç günde tamamlanmaktadır. Ancak yaşadığımız toplumsal düzen ve gündelik yaşam ile iş hayatının akışında her geçen gün yeni ihtiyaçlara yönelmekle beraber, durmadan enerji tüketmemize neden olmaktadır.
Simdi! oturun ve biraz dinlenenin. Doğru yerdesiniz…
Hızlı Değerleme olarak, taşınmazların değerleme tespitinde “Doğru Değer” ve “Yasal Tespit” in öneminin yanında hızlı sonuçlandırılması gerektiğinin farkındayız. Çalıştığımız uzmanlar ve şirketler bölge analizlerini uzun yıllar bölgelerinde hazırladıkları raporlar ve arşivleriyle ulaşılır kılar.
Talebinizi oluşturduğunuz süre zarfında Hızlı Değerleme sonuç için çalışmalara başlamış olmalı.